滕州房价，滕州住宅市场供给关系为何愈发紧张？

来源：吉屋网小编房老吉 2018.06.21 发布时间：2018-06-21 10:01:43

滕州楼盘，上个月，住建部终于忍不住约谈了12城，重申毫不动摇地坚持“房住不炒”的定位；明确要求各地因城施策、合理配置相关资源，确保房地产市场平稳健康的发展。

在调控政策不断收紧的大环境下，部分城市采取了摇号买房。本以为这波操作可以稍微限制一些，但却在很多城市演变成了“摇号抢房”，甚至花钱买号这种黄牛也随之而来。

造成这种现象的主要原因是什么？未来又是否会持续？

诸葛找房数据研究*分析了南京、武汉、长沙、成都、西安，五个摇号买房城市的土地与新房供应等相关房产数据，从土地市场供应与住房市场供给两个维度，还原“摇号抢房”背后的市场供需关系真相。

1. 去库存背景下，2015-2016年住宅土地成交下滑，致2017年市场供给减少

受宏观调控与整体市场节奏的影响，五个摇号买房城市，2015-2016年住宅土地成交规划建筑面积普遍下滑，形成明显的区间洼地。

比较显著的，南京由2014年的1577万平方米下降至2015、2016年的1100万平方米、1164万平方米，与2014年相比降幅均在30%左右。

武汉由2014年的2262万平方米，下降至2015、2016年的1613万平方米、1805万平方米，降幅也在30%上下。

长沙由2014年的1575万平方米，下降至2015、2016年的1124万平方米、830万平方米，2016年相比2014年下降了47%。

成都虽未在15-16年表现出下滑洼地，但其住宅土地供给却呈明显递减趋势。

为了更加清晰的分析中期土地供给满足度，我们采用连续三年住宅土地成交规划建筑面积与新建商品住宅销售面积的比值，若其大于1.2，视为中期城市住宅土地供给相对充裕；若其小于1，视为城市住宅土地供给相对紧张；介于1-1.2之间，可以视为基本平衡。

由上图可见，土地供应已出现紧张状况。

2015-2017年，南京、武汉、长沙、成都、西安五城，住宅土地成交规划建筑面积与商品住宅销售面积的比值分别是1.06、0.84、0.75、0.79、1.00。可见，五个摇号买房城市三年综合的土地供给偏少。

2015-2017年三年住宅土地供应的减少，特别是15-16年的住宅土地供应洼地，向后传导至17年，势必导致2017年供给端新建商品住宅数量的减少，是造成2017年至今市场供需紧张格局的主要因素之一。

2. 强预期下需求持续升温，但商品住宅供应受多种因素制约减少明显

在土地成交阶段减少的同时，二线城市虽然面临严格的调控，但房地产市场却一直处于火热状态，新建商品住宅成交量自2015年以来一直处于高位。

即使在2017年面临史上*严调控，除南京外，商品住宅成交面积也没有出现断崖式下滑，这其中有看好城市发展潜力带来的*需求，也有人才*新政放开增加的购买需求，更有因棚改货币化安置扩展的置换需求。

摇号买房城市的人口购房需要在严格的调控背景下并没有怎么减少，反而持续升温，抬高了房市预期，加之调控限价，客观上导致很多区域一二手房价倒挂，进而带动更多资金入市，加剧了供需关系的紧张。

在历史库存探底，市场需求旺盛的同时，五个摇号买房城市的商品住宅批准上市面积与往年相当，甚至有所减少，南京减少了332万平方米、成都减少了743万平方米，相当于分别减少了28900套与72600套商品住宅的供给，占各自2017年全年新建商品住宅销售的46.4%与35.1%。

即使商品住宅批准上市面积略增的武汉与西安，也只分别增加了57万平方米、297万平方米，约5600套与26700套，仅占各自2017年全年新建商品住宅销售的2.7%与22.4%。

整体而言，五个摇号买房城市在快速去化新建商品住宅库存之后，没有及时形成有效的商品住宅供给补充，以匹配各自市场需求的爆发。这种现象，一方面是源于上文所分析的2015、2016年土地市场在去库存的背景下并没有及时迅速增加，导致整体供应不足；另一方面是源于市场博弈的反应。

由于政府调控时引入限价政策，且可以批准的预售价格明显低于开发商的预期，导致很多开发商延缓取证或者施工进度，造成已经出让的有限土地无法足量变成住宅供应到市场，本就不充分的供给再次被打折扣，进一步加剧了市场供需的紧张关系。

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