.png)
滕州市 售价待定
找新房
保利·海德佳园 400-660-3885转80280 “中国房地产未来趋势”这个主题现在没什么人讲了，因为房地产市场很低迷，房地产商很受伤，整个行业很悲观。其实不是，我们相对看的中性一点，我们觉得，房地产市场可能在发生比较大的变化，有哪些变化呢？
基本结论就是：房地产行业可能正在呈现港股化的现象。
房地产区域性分化
对于中国楼市，老吉觉得从区域上来讲会有比较大的分化，从过去同涨同跌到现在有涨有跌，区域的分化现在越来越表现出来。
有不少人分析道，2019年一线城市出现房价上涨的压力是比较大的。
这里还有一个重要的背景，就像我们分析股票市场、分析债券市场，19年一个非常重要的特点是什么呢？又会出现核心资产的泡沫化。我们知道经济底还没有到，19年大家预计经济增速大概是在6.6的水平，现在比较乐观的预计19年是在6.3、6.4左右的水平，特别是上半年。
这就出现了一个什么问题呢？
资金端在边际上松动，比如住房按揭贷款，对房地产企业的融资这些都在松动。金融监管，包括对资管行业的监管，对于理财子公司的设立等等，金融监管在放松，也就是说整个资金端实际上是在变宽松的。
我们看到库存对于一二线热点城市的房价形成了一个支撑作用，一线城市的库存去化实际上是非常之快的，库存保持在比较低的水平。
同时我们也注意到今年有一个新的现象，棚改货币化接近尾声，这一轮推动三四线城市改革上涨的*动力正在退堂。也就是说，你认为房地产是有一定泡沫的，它*的泡沫不是在一二线城市，而是在三四线城市。
大家知道棚改的货币化，对于三四线城市住房市场的推动可以说是过去几年三四线城市改革上涨*的一个动力。三四线城市土地的流拍率也是*的，很多开发商开始收缩战线。
房地产企业本身分化
房地产企业本身会出现很大的分化。我觉得房地产企业大概会出现非常重要的两个特征：
一个特征是，整体上房地产行业的杠杆率会降低。
现在中国上市的房地产企业平均的杠杆率大概是在70%左右的水平，那么2017年我们看到这个杠杆率更高，但是大家知道香港同类的房地产企业它的平均杠杆率是在30%多，也就是说我们的杠杆率比香港同类上市公司要高一倍，这里面有一个很有意思的问题。
这几年房地产市场的调控也让房地产市场企业有了切肤之痛，杠杆率可能会整体的出现下降，大家对于自己的流动性管理会越来越重视。
李嘉诚曾经说过一个话，他说他对借债的、举债的向来是非常谨慎的，而且香港的房地产企业是经历过惨烈的市场下跌、房价下跌的，中国大陆市场其实还没有出现这种情况。
房地产企业的杠杆率整体上会有下降，就像个人投资者现在没有人再敢用十倍杠杆去买股票，未来我们也不大会看到上市公司再把自己80%、90%的股票都质押出去，这就是真正的冲击也好、损失也好带来的整个行业的变化，这是*个特点。
第二个特征，房地产行业整体的集中度确实是在提高，我们也用这个特点做了今天的主标题，是不是会出现港股化的情况。
从目前的情况来看，我们从销售额的角度来看，销售额入榜的门槛是越来越高了，所以现在销售额三千亿是大公司，处在前五位的公司好几个已经冲到三千亿了，这个规模还在继续扩大，也就是说大公司的头部化效应越来越明显，整个行业的产业集中度提高，一部分中小型的房地产企业可能要退出市场。所以会不会出现我们看到的港股化的现象，我觉得大概率会朝着港股化的趋势去演进。
第三个特征，房地产企业本身也在发生一些调整，也在发生一些转化，不同的选择，不同的结局。
*近几年很多企业都做转型了，但是我们发现有的企业转型有点早，有的企业转型相对比较适中，有的企业没有转型。
这种转型大概分成三类：
*类就是安心盖房子，所谓提升品质，绿色化、精品化、人文化。
第二类是上中下游产业链延伸。
第三类是我们说的产融结合。
从过去十年的情况来看，很多传统的在房地产领域里面有优势的企业转型过早，很多企业过早的转型做了文旅、地产、影视，后来发现过去十年做这些行业都不如盖房子赚钱。还有企业转型去做金融，我也是做金融的，后来我发现做金融的不如盖房子赚钱。
转型过早的那批企业错过了黄金十年的发展。大家想想，从2008年到2017年这接近十年的时间，这简直就是房地产行业的黄金十年，不是企业干的好，是泡沫吹的大，是因为我们十年经历了一个金融化、泡沫化的过程。
有些企业适时的做了转型，他们做了上中下游产业的延伸，有些做的还不错，当然有些也受到调控的影响，短期也出现了一些问题，但总体上我们看，上中下游产业链延伸这个路径，我觉得是未来主流的房地产企业的一个转型方向。
总结
总体来讲，如果把房地产行业放在中国经济发展的长周期来看，我觉得房地产行业仍然是整个经济发展不可或缺的主导产业。一个十万亿级的产业不可能不重要。
回到文章*开头说的一次话，对于楼市的调控方向，地方政府也是在左右的摇摆，老吉认为我们更多的注意力确实应该放在为中低收入群体实现一个“居者有其所”的目标，围绕这个目标去配置资源，而不是去管制价格，管制价格应该说是*糟糕的一种办法。
尽管我们现在人均居住面积也不低了，但是中国的城镇化水平还在不断的演进。如果说我们到2030年到达70%、80%的城镇化率的，中国人对住房的需求，对住房改善的需求仍然是非常强劲的。所以期望北京、上海这样的大城市出现房价的剧烈下跌是不大现实的。
总体上，房地产确实出现了比较大的分化，我们把它做了一个比喻叫“港股化”，现在来看调控仍然在延续，但是政策在供给端和需求端做了一些松动。所以，从明年的情况来看，一线城市的房地产确实有上涨的压力。
同时，我们看到三四线城市的房价泡沫可能会和一线城市出现比较大的分化，三四线城市可能会消耗在2015年上涨之后带来的泡沫。
总体而言，房地产不大会出现崩盘的情况，不管是ZF还是老百姓，“稳房价”都是对于现阶段来说，一个很好的策略。我也希望我们能够以比较客观的心态来看待这个行业，也希望大家在房地产投资这个领域能够有好的收益。
枣庄吉屋网，为你提供枣庄购房政策、枣庄房价、枣庄房地产新闻资讯内容等资讯服务的枣庄房地产网,更为您免费提供枣庄买房购房优惠折扣,枣庄吉屋网为网友打造一个全面、智能的房地产信息搜索平台。滕州房价
无需预约，滴滴一键看房
正在组团砍价，成团通知您
3060人正在热聊楼市
你可以按区域查找枣庄新房、二手房，也可以按区域查询枣庄房价。同时，你买房 过程中遇到的很多问题都可以在这里得到解答。
Copyright © 2024 jiwu.com 深圳市吉屋网络技术有限公司 ALL Rights Reserved
ICP备案(粤ICP备11045667号)|增值电信业务经营许可证|房地产经纪机构备案|工商网监|中国电子认证服务产业联盟|粤公网安备 44030502001914号 
