绿城·明月江南 10月楼市的坏消息和好消息

2018/10/25 15:02

绿城·明月江南

一

“腰斩”这个词很吓人。但它**近常常出现！

厦门有个“白鹭郡”的联排别墅，推出百余套特价房，原价500万元，现一口价278万元。降价幅度超过了**，近乎腰斩！悍然超过了公认房闹安全线：10%。

时间也打脸：恰在“金九银十”！主角是老大哥，因为它要“活下去”。

这透露出什么信息？

1.市场向调控低头，屯地屯房，逢高出货已不现实；

2.房子砸在手里，占的全是流动资金，必须加快回流。

办法有两个：一是卖房，相当于割肉；二是融资。但融资好做吗？

大房企当然还可以。来看看小的。

对有些企业，“腰斩”已然不足形容其状况之吓人了。

5月21日，东方园林“原计划发行10亿元公司债，**终获准发行5000万元”，仅为原计划的20分之一。

两点说明：一、不止东方园林一家获得如此待遇，有的房企发债甚至就被停掉了，不赘述；二、股价当然持续暴跌。2009年上市后不久，东方园林股价曾近230元，成为股王，如今不到8元。说“腰斩”还是在夸它。 

东方园林定位为绿色地产，在股民眼里，它已从“绿巨人”变成了“绿豆”。

波德莱尔说：历史醒来了。

二

看看行业内怎么说？

有个地产研究院，每个月给出一份房企融资报告。兹选今年标题如下：

1月：渠道“大瘦身”，海外融资井喷。

2月：银行停贷！融资收紧！地产商已走向“断头台”。

3月：融资额继续降！境内债权股权通道定向放松。

4月：创9个月融资高潮，但仍缺钱！缺钱！缺钱！

5月：融资总额Down到底！楼市变局马上来！！

6月：触底反弹，永续票据再现，恐成利润“黑洞”。

7月：海外银团贷款“重磅”加持，融资仍不乐观。

8月：爬坡艰难！地产商“换血”自救！

折腾了多半年，9月是不是好点了呢？

No！他们又给大家讲个“鬼故事”，叫“9月房企融资大跳水！”

据其统计，9月份40家房企融资总额443.11亿元，相当于四块地王钱。跌破“黑五月”**低值451.17亿元，环比亦减少26.48%。创2018年全年度历史新低。

从渠道来看，除公司债有所增加以外，其余融资方式均下降。从成本来看，高居不下，普遍在7%-8.5%。

为数不多的亮点，多为“围魏救赵”或“曲径通幽”的创新型融资，如长租公寓资产证券化，阳光城和泰禾，各发了10亿左右。当然，还有转让项目子公司股权。

四

“金九银十”本是丰收的日子，但今年与股市同绿。

在“少收了三五斗”之外，又有两个骇人的消息，从“路边社”传出。一是广东建议逐步取消预售制，这是要斩草除根式去杠杆；二是仇保兴建议：征收空置税。仇这个人可不简单，曾任住建部副部长和杭州市市长。

所以，你也就能理解郁亮的狠话和孙宏斌的感叹。前者说“没有现金流支持的利润不算利润”，后者说“安全**”。

老吉觉得他们不是做戏。因为事实摆在那儿。

看市场端，大型房企销售规模虽不断上行，但存货周转率下行，变现能力减弱，快速回款知易行难。

看资金面，虽然央行降准1%，释放流动性资金7500亿，房企融资渠道的重重防火墙，大部分资金无法流入房地产开发领域，那水不解你的渴。

五

那么，房企真没活路了吗？也未必。

自古逢秋悲寂寥，我言秋日胜春朝。

现在说说好消息。

一、融资难对大型名牌房企影响有限。 

拥有品牌效应的信用背书，除了加快资金回笼，还可以拓宽融资渠道，进而进行多元化探索。

二、即使是非头部房企，也不是一点机会没有。令老吉惊诧的是，2018年如此困难，竟然也会至少三家小房企实现香港上市！他们的名字是正荣、弘阳和大发。听起来有像做豆浆机和货运的是不是？

以貌取人不对，以名取人更不对。拿大发来说，据财联社报道，该企业去年销售43亿，剑指五年3000亿。相形之下，恒大弱爆了！

三、有司调控的目的，不是把大家憋死。所以，关上门的同时，会打开窗。

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