2018/10/30 09:28

绿城·明月江南

“房子是租来的，但生活不是。”

不是吗？

这大概是误解

我们，作为租时代的中流砥柱

涨租就是生活里突然杀出的hard关卡：

多出个天坑，我们拿什么填补？

1

       一场关乎「国计民生」的震荡开始了。

       据中国房价行情网数据，7月深圳房租同比大涨了29.68%，北京也是高达21.89%，广州21.65%，上海16.46%。一二线城市上涨到了一定程度以后，接下来就是三四线城市开始蠢蠢欲动！

       

       请问无产阶级的兄弟姐妹们，你的收入涨幅跑赢房租了吗？虽然房价被按住之后，租金回报率肯定要上去一点，回馈一下广大房东。虽说我们做好房租铁定上涨的心理准备，但不能是搭着火箭往土星飞啊！

房租暴涨，是比房价暴涨更严重的事件。

       因为房价涨了，买不起房的刚需好歹还是租得起房的，但如果连房租都能暴涨，城市底层的人口就会连块落脚的地方都没有，大量基层白领、蓝领生存空间遭受挤压，这是影响极为广泛的经济社会问题，关系城市的产业和百姓的福祉。

是谁让房租变得这么猖狂？

       其实早在2017年的8月，官方一股脑推出租购同权、共有产权房、只租不售房后。中国楼市进入拐点，房租一定会涨，这是大势，但短期内房租不会疯狂暴涨，这是基于当时供需面的分析。

       没想到短短数月之后，意外接连发生。到底是哪只手在操控着这一切？

       有人说是房产税惹的祸。房产税吹风多年，在今年突然神一般加快了步伐，三五年内落地成为市场共识。这必然会带来成本的转移，迫不及待的房东们就拉上租客们一起来承担，让租金回报率回归「正常水平」。

        这种说法有一定的逻辑，但深究下去，我发现事情远没有想象中那么简单，有两大意外事件不得不提。

2

       意外之一，是资本圈地。

       在这里，有一个苗头非常值得警惕——各路资本正在炒作房租，面粉竟然比面包还要贵。

       北京天通苑一位业主称，自家120平的房子要出租，原本心理预期是7500就很不错了，结果来了自如和蛋壳公寓两家公司，一番厮杀之后，蛋壳给到10800每月的价格，连付11个月。

       业主不由得警告：资本盯上了租房，要吸干年轻人的血。

       这条网贴立马点燃了大众的情绪：「 好啊，原来是这些长租平台烧钱圈地，一心只想要垄断市场房源，哄抬租金，企图赚取暴利差价！」

       长租公寓一脸委屈：「 我们运营成本很高的，我们还有管家一般的管理，我们要重新装修配家具，我们都是在亏钱的！」

       不过，还是有很多人没明白房租上涨背后的逻辑。亏本买卖？敢情这些企业都是在做慈善啊？

       说到这，我们就不得不提国家的初心了。2017年「房住不炒」提出之后，「租售并举」接棒而上，租房也迎来供给侧改革。

        从中央到地方，短期内各种指导意见、试点方案、管理条例接连出台，一方面向全民普及「租购同权」理念，一方面鼓励各类资本进入市场，誓要将租房这块短板给补上。

       设想很美好，但你要让企业愿意进来，这故事才能讲下去。

       要做只租不售的房，利润在哪？以前多卖套房资金就能回笼，现在要租多少年才能**？企业现金流怎么办？要把租金回报率搞上去，秘诀就两样：杠杆和定价权。

       当初资本推动房价暴涨的逻辑,现在又隐隐然出现在了租房市场：

       将杠杆引入租房市场，获取大量廉价资本——不惜一切代价争抢房源——面粉比面包贵，即从房东手中收过来的价格高过租出去的价格——受债券收益率驱动，开始哄抬房租以此获利——租金暴涨，泡沫隐现。

       越早进入市场布局的，胜出的可能性就越大。目前进入市场的资本有国资（保利），有民资（万科），还有外资（华平投资）各路大鳄。

       而那些租房的年轻韭菜们，只有乖乖等待被割的命。

3

       意外之二，是群租房大整顿。

       租房供需面出现混乱，除了利益驱使的资本外，强硬的有形之手可能也要被背点锅。

       在一线城市，群租房大整顿成为了这一两年来的重点工作。

       2017年底，北京为了疏解非首都功能开始大整顿，很多只住得起群租房的基层劳动者一夜之间流离失所，北京17年来年末常住人口首现负增长2.2万。表面上看，人都走了，市场需求应该是减少了，租金更没有理由涨上去。

       但事情远不止这么简单。

       离开北京的只是少数，整顿了隔断间、群租屋后，大量的蓝领、基层白领被赶到了更为狭小的租房市场中，需求量激增。

       

       在过去几年中，北京「拆除违法建设」之行动力超乎想象，北京的房屋建筑总面积为8.82亿平方米，一年拆掉近6000万平米的违章建筑，相当于每年拆掉了全市1/14以上的房子。

       租房市场的底层供应量被大量抽掉，「共有产权房」、「公租房」却不能立马跟上，造成供需面突然失衡，3个人争一套房变成了8个人争，房租上涨成为必然。深圳的城中村改造、上海的群租屋整顿，都是这个玩法。

       有没有一股「棚改」的熟悉味道，上回的住房供给侧改革成功去了库存，现在也成功激热了租房市场。

4

       综上所述，房租大涨的背后，是几重因素的叠加导致的。

       虽然说，今天中国城市的租金回报率很不正常，相对于房价，房租确实有上涨的空间。

       我们曾经统计过全球各大城市的租金回报率，发现中国城市在过去一年租金回报率没有任何长进，北上广深租金回报率皆不达2%（年租金/房价），全球垫底。

        自2013年起，中国城镇居民可支配收入增速就没跑赢过GDP，现在还想让租金涨上去，对于有大城市梦的普通人来说，结局无非一个：之前睡卧室的，今天睡客厅，之前睡客厅的，今天睡公厕旁边。

      「还要不要消费这驾马车了？」民众们从灵魂深处发出了疑问。

       如果将房价上升的那套玩法用到房租上来，重蹈覆辙，租房市场将变得非常危险。

绿城·明月江南

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