滕州楼盘。房价的上涨是一个合谋？

来源：吉屋网小编房老吉 2018.06.25 发布时间：2018-06-25 16:38:42

滕州楼盘，今年以来，房价在严格调控中一路上涨，这是一个奇怪的现象，以前不调控房价涨，现在调控这么严，房价还在涨。

据分析，在每一轮的房价上涨“盛宴”中，地方政府、银行以及炒房者都是较大的受益者，这才是房价上涨的本质原因。

可以这么说，房价上涨是地方政府、银行和购房者“合谋”的结果，尽管他们没有刻意联合，但共同的利益诉求，让他们走到了一起。

5月单月，50大热点城市卖地金额创年内较高纪录，合计卖地金额单月高达3130亿，同比上涨幅度高达111.5%

较高的杭州，5月卖地1391亿，同比上涨246%；其次是苏州，卖地681.8亿元，同比上涨77%。

在“房住不炒”的大背景下，为什么地方政府能够“左手调控，右手高价卖地”呢？

我们发现，其实地方政府也知道“捂盘惜售”的道理。

下面这张图就很好地说明了这个问题，地方政府这几年土地供应量减少了，土地收入却依然在增加。

▲近10年房地产企业土地开发情况（来源：国家统计局）

以上是近10年中国房地产企业土地开发情况，用三个指标来反应，分别是房地产企业待开发土地面积、房地产企业购置土地面积和房地产企业土地购置费用。

按照国家统计局的统计口径，房地产企业待开发土地面积指的是经有关部门批准，通过各种方式获得土地使用权，但尚未开工建设的土地面积。

单独分析这个数据，可以发现，2008年房地产市场低迷，开发商建房热情不高，这个数据在近10年都是较高的，达到48161.07万平方米。

所以，如果要论2016起中国新一轮房价大涨的原因，除了货币供应量增加，很大一个原因就是土地供应已经告急。

与房地产企业购置土地面积形成鲜明对比的是，房地产企业土地购置费用近10年一直在增长，2007年为4873.25亿元，2016年已经上涨到18778.68亿元，整整翻了3.85倍。

现在，供地面积依然处于低位，但地方政府的卖地收入却在大幅增长。

于是就出现了前文所说的情况，5月单月，50大热点城市卖地金额同比上涨幅度高达111.5%。

地价涨了，房价肯定要涨。房产大亨有个形象的比喻，如果把房子比作面包，土地就是面粉，面粉都涨价了，面包不涨价说不过去。

本以为，地方政府要主动革自己的命，摆脱对土地财政的依赖，但从现实情况来看，地方政府在下一盘很大的棋。

棋局是这样的：减少土地供应-通过各种手段去库存（棚户区改造、人才计划等）—房价上涨—以更高的价格卖地。

如果说地方政府是房价上涨的较大受益者，那么推波助澜的就是银行，这几年，银行资金大量流入房地产领域。

表面上，银行为了响应国家房地产调控政策，这两年也在主动限贷或者提高房贷利率，但资金的流向并未改变。

看了多家大型上市银行近6年的财报，发现两点：

1、房地产相关贷款（房地产业贷款、个人住房贷款）比例都很高，而且呈上升势头。

2、和其他行业贷款相比，房地产相关贷款坏账率明显低于其他贷款，房地产相关贷款是银行的较优质业务。

持续多年的房价上涨让银行赚的盆满钵满，中国很少有公司在世界公司排名中进入前几名，但中国的银行业是个例外。

▲《福布斯全球上市公司2000强》前15名

下面我们来详细看看建设银行和工商银行近6个财年的房地产和制造业贷款情况。

以上是建设银行近6年个人住房贷款的增长情况，2012年是1.53万亿，到2017年已经上涨至4.2万亿，6年翻了2.75倍。

另外，6年来，建设银行个人住房贷款占比也一直在上升，并没有因为房地产调控政策而减少。

这说明两个问题：

1、越来越多的购房者通过贷款买房，而且贷款的额度越来越大。

2、银行住房贷款比例不断增加，意味着其他行业的贷款被挤占。

以上是建设银行针对房地产企业的贷款，从图上可以看出，2012年—2014年一直在增加，但近三年出现了下降。

所以，银行确实收紧了对房地产企业的贷款，导致很多房地产企业这几年开始去海外发债融资。对于银行支持实体经济，我们不仅要看它说什么，还要看它做什么，至少从近6年的数据中可以发现，银行在用实际行动支持房地产。

房价上涨，政府卖地增加财政收入，银行放贷增加利息收入，对于购房者来说，很多人这几年也获得了不菲的**。

1998年房改之初，购房者买房的目的真的是“用来住的”，但随着房价持续上涨，房子的*属性越来越重。

所以，购房者被天然的分成了两类，有钱的*客和钱不太多的刚需客，前一类购房的目的是为了赚钱，后者是为了居住。

从购房的动机来看，*客是主动的，而很多刚需族则是被动的，他们被不断上涨的高房价裹挟，本来可以先攒钱，等能力达到后再买房，但现实并不允许。

于是，我们看到，近几年居民负债率不断攀升，这意味着越来越多的人通过银行贷款购房，而且贷款占购房资金的比例在上升。

虽然对刚需族来讲，购房过程是痛苦的，但在痛苦过后，上涨的房价让很多人又感觉到自己“赚到了”。

正是这种预期，让越来越多人相信，中国的房价不可能*，至少过去20年就是这样。

经济学上有一个出名的概念——预期，指的是未来的不确定性对于人们的经济行为的决定性影响作用。

现在，在政府、银行和购房者三者的合谋下，房价上涨似乎正在变成一种确定的预期，预期确定，就会有很多利益相关者飞蛾扑火似得进入。滕州楼盘。