三四线城市滕州楼盘：棚改项目贷款变奏

来源：吉屋网小编房老吉 2018.06.30 发布时间：2018-06-30 10:07:02

滕州房价，“暂停了，听说正在重新审批。”

6月29日，经济报道记者询问起棚改贷申请情况时，参与某四线城市棚改项目的地产商人王明轩（化名）这么说。

王明轩申请的棚改贷款用于工程费支付，他告诉经济报道，项目前期向当地国开行的申请相当顺利，“还款期限都确定了，市政府主要领导也点头了”。

王明轩听说，他的项目之所以暂停审批，主要是当地国开行正在检查承建方当地城投公司一些操作的合规性，而在听闻了国开行将棚改贷审批权限上收至总行之后，他表示，“肯定会拖慢我们的整体进度”。

实际上，王明轩的遭遇并非个例。2018年以来，棚改项目推进的速度和节奏都在放慢。从6月25日起，有关国开行棚改贷款政策调整的传闻，开始受到广泛关注。据报道，国开行将棚改合同签订审批权限上收至总行，分支行新项目基本暂停审批。

宏观层面，政府的态度正在变得更加审慎。“货币化安置”已逐渐从官方表述中淡出。而一些相对发达省份目标出现下调，如北京，2017年棚改安置房竣工27111套，2018年的目标则下调至完成棚户区改造2.36万户，山东2017年的棚改住房开工套数为84.3万套，2018年则为76万套。

而在具体的操作层面，随着地方房地产库存规模下降和隐性债务压力上升，地方政府对棚改的热情有所下降，金融机构的审核力度也在加强，地方棚改项目融资困难的情况在2018年越发频繁。

过去几年的棚改货币化安置促进下，三四线城市库存去化加速，同时，部分城市房价上涨过快，需求显著透支，修正或调整已有的棚改政策，或已迫在眉睫。

中小城市货币化补偿比例高

2008年，*启动保障性安居工程以来，棚改一直处在加速阶段。

数据显示，2006年至2011年底，全国累计开工改造各类棚户房超过1000万套，到2014年底，这一数字升到2080万套，而2015年到2017年则累计开工1816万套。到2017年5月份，国务院常务会议确定实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划，定下再改造各类棚户区1500万套的目标。

这其中也有过波动。2013年，国务院曾将当年棚改目标由304万户下调至232万户，资金压力被认为是主要原因。此后，央行从2014年开始定向发放的抵押补充贷款PSL，开始承担提供棚改资金的任务。

数据显示，5月末，央行对国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行三家银行PSL余额为3.12万亿元，创历史新高。今年前5月PSL新增4371亿，相比去年同期多增1424亿元，同样创下新高。

这些资金绝大多数转化为了地方政府的棚户区改造支出。中信建投证券房地产研究团队数据显示，2014-2016年PSL占两大政策性银行（国开行、农发行）棚改贷款总额的比例分别为90%、90%和82%，2018年一季度为64%。

资金充足、政策支持的背景下，着力于去库存的棚改货币化安置，也开始逐渐成为棚改的主角。2016年和2017年的政府工作报告中，均有“提高货币化安置比例”的明确提法。

从货币化安置比例来看，从2014年到2016年占比分别为9.0%，29.9%，48.5%。分地方看，湖南和陕西在2017年上半年的货币化安置比例就已分别达到86.3%和73.2%。滕州买房

对于这套棚改资金体系，海通证券分析师曾撰文进行描述：央行通过PSL向国开行发放贷款，国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款，地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款，地方政府拆迁卖地后偿还国开行贷款，国开行偿还央行贷款，形成资金流的闭环。

王明轩告诉经济报道，他所了解的棚改项目中，补偿方式包括实物、实物+现金、房票、房票+现金、现金等多种手段。有的还可由棚改居民自行选择采取何种方式进行补偿，但一般来说，去化周期长的中小城市和位置一般的项目会有更多货币化补偿，而大城市的实物补偿比例会更高。

三四线土地市场新库存

从数据来看，前一阶段棚改在三四线城市去库存的过程中起到了重要作用。

易居研究院的百城库存报告显示，2018年5月份，受其监测的100个城市中，三四线城市新建商品住宅存销比为9.8个月，是2010年以来的月度较低值。

而在去化过程中，不可避免地产生了价格波动。一方面，大规模棚户区改造会在短期内释放出大量购房需求；另一方面，通过PSL获得充足资金支持的货币化安置又增强了其购买力，双重作用下，三四线城市库存去化速度陡升，部分城市也出现了价格快速上涨的情况。

易居研究院发布的百城房价报告显示，5月，其监测的100个城市新建商品住宅成交均价为12514元/平方米，环比增长0.7%，同比增长11.3%。其中，三四线城市新房成交均价同比增幅达到11.8%。

尽管这轮三四线城市房价上涨被认为受需求外溢、政策宽松、品牌房企下沉等多方面因素影响，但多位受访人士也均指出，棚改货币化安置也是重要推手之一。

这种看法的一大例证是，此轮三四线城市的上涨，并非集中在东部一二线城市周边的三大城市圈，而是全国范围内普遍的上扬。国家统计局数据显示，今年1-5月份，东部、中部、西部和东北地区的商品房销售额分别增长2.1%、26.9%、26.8%和18.9%。

需求侧行情迅猛，供给侧火热依旧。中国指数研究院的数据显示，5月，三四线城市完成土地出让金为1654亿元，环比增加66%；此外，成交楼面均价、土地平均溢价率等各项数据的增长率都明显高于一二线城市。

不难看出，棚改货币化安置助推的上涨压力，已经在三四线城市的土地市场有所显现。而从历史经验来看，土地价格的上涨或将进一步推高房价。对于收入较低的三四线城市来说，或将形成新的库存。

这其中的一个重要因素，是棚改对房地产销售的拉动作用或将走向下行。“棚改对房地产*的拉动在2018年上半年达到顶点”，中国人民大学公共管理学院副院长严金明表示。

易居研究院分析师崔霁则认为，未来三年，棚改去库存面积占住宅销售比重将会持续下滑，考虑到国开行发放棚改贷款的意愿减弱，预计货币化安置比例进一步提升的空间不大，棚改对三四线城市房地产的拉动效应将会减弱。滕州楼盘