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老吉*近和朋友唠嗑，朋友的一句话说的老吉一震！滕州买房
“经过市场长效机制的运作，房地产市场上大量的潜供出不来货，大批的客户改善型和投资型的需求已满足！”
老吉琢磨一下，也就是说，预计接下来半年间市面上的房子数量增加，但是限购使得现有客户基本购房完毕了？
不可否认，现在市场正在变凉，供需两方面都在凉。老吉用今年上半年的实例讲给大家听。
马克思主义经济学告诉我们：
商品的价格由其价值所决定，受供求关系的影响围绕价值上下波动！
房子是商品，它的价格用这个理论来分析非常合适！
价值先不说，很难衡量，只说供求关系。
供应方：为什么潜在供应量大，但是还供不出来！
开发商之“宝宝心里苦”
开发商*重要之生产要素：土地和资金，吃紧。
【1】先说土地：
从16年下半年开始，火热的房地产市场，但凡是房子，不管位置不管价位，购房者就像超市扫货一样，让各大开发商把库存全部去化完毕了。那接下来*重要的任务就是：拿地，再建房子喽。
好吧，眼睁睁的看着楼面地价成倍的翻，之前关注的几个地块，楼板价从3000直接飙升到6000，这都还是前期勾地运作过的。当前策还在研究单项目利润率的时候，还在犹豫不绝的时候，竞争对手已经拍好了。
二级市场上收并购如火如荼，之前烂尾的地也好，小开发商存下的地也好，纷纷被一线大鳄收入囊中！土地的存量决定两年后房企的排名！
大家都有地了，开发，建设！
所以，潜在供应量大，并且各大房企都将自己家的底牌产品线拿出来，毕竟要有自己的优势，才能在大量的供应中脱颖而出啊！
这代表什么，两方面含义：
1、这个市场上改善型的产品量增加！大家有更大机会买到好房子！
2、这个产品的成本高，售价会更高！
好，这时候杀手锏出来了：
限价！报预售不给你批！指导价就这么个价，你看着办！
哪个开发商能甘心？
大家伙为了突破限价，想破了脑袋：
茶水费、捆绑精装、捆绑车位、中介倒号，等等
结果如何？房地产交易秩序严查！
基本上把想要赚取利润的渠道全部封死！
怎么办？
摆在开发商前面两条路：要么好房子便宜的就卖了！要么你再想办法？
这就是为什么没供货供出来，因为不甘心，因为没想好！
更让人头疼的是下面这个问题
现在土地上市之前要土地管理部门要先评估售价，然后定地价！
有些听了初步给出了吐血的评估售价，大家直呼扎心伤不起，断然难以接受！
况土地竞拍，不得设马甲，不得设条件。。。
这可谓就是：
拿了地的不甘心，没拿地的在挠头，潜供看着量大，但是就是供不出来！
不过，这也就得看谁先熬不住，谁首先想明白这个问题，割肉降价跑量，先生存下去再讲究利润吧！
【2】再说资金
这里资金只说银行，不讲其他渠道，因为不太懂。
从去年下半年开始，从以前银行求你，变成了你求银行！
而且大部分时间求也没用，因为他们也没钱！
开发贷基本没有，购房按揭放不下来！被监管的预售资金稳如泰山！
每个月的回款，从现金和按揭1:1，现在变成了N:1了，不是现金多，而是按揭太少。
公司多大的领导和银行多大的领导沟通都没用，政策导向就是这个样子。
没钱，你生产个毛？你生产了，客户放款放不下来，回个毛款？
也对，除了房地产，哪个生产型企业还有“预售”制度？
在商品没有生产完成之前就销售出去拿到全款？
怎么办？
就看公司的综合实力了，不缺钱的大鳄还好，中小开发企业是真难！
需求方：我想买我没钱，我想卖不甘心！
名列前茅，能买房的这两年都买了，没钱的依然买不起，有钱没资格的都去外地买了！
从16年开始，基本上有一个论调：谁家里存钱不买房谁就是脑袋有病！
大家都在疯狂的买房，什么房都行，也都喜滋滋的看着房价飙升！
也都对城市未来的发展具有信心！
城市越来越好，以后房价会更高，赶紧买啊伙计们！
好的！经过这一年半的去化，现在变成了这样：
本地人基本都买房了，手里没钱了！
那就卖掉以前的房子换新的？不好意思，限售了！五年以后才能卖！
手里还有钱但是没有购房资格的，外溢到三四线城市投资去了，也没钱了！
刚需的该没钱还是没钱，基本都断了买房的想法了！
也就是，没客户了！
那，我们把需求和供给联合起来讲：
现在市场处于胶着状态，开发商将有大量潜在供应扭扭捏捏的走在上市的路上，已经有房的客户没有购房资格，老房子也难以出手，被冻结在顶端，市场上只有还没买房刚需客户以及通过*政策新来城市的年轻人，随着时间的推移，一旦开发商顶不住压力开始底价跑量，市场将是另一番场景！
好的，bingo!对购房者来说，天大的好事！这也是调控的重大胜利！
为什么脑海里浮现了近期的几个新闻：谁谁大鳄去地产化了，要去开机器人餐厅了，谁谁去年的并购原来是早有安排，谁谁家楼盘降价已经被砸了。。。
作为地产从业者，的确，有些，凉凉。。
老吉的经理常常唠叨，前两年还能凭着运气来业绩，近两年全是拼技能了！
这个行业正在迅速聚集、分化，以后会像家电行业，出现寡头！这个行业在快速变动、整合，不要奢望百花齐放，却是强者恒强！
大家有话语权，有规模，有能量，可以统一标准，纵横捭阖！
听群友讲过在他们三四线城市，凤厂围剿其他项目的故事，碧桂园共落子了6个项目，基本上垄断了大部分客源，产品丰富价格也有竞争力，搞得其他项目连客户都进不了门！
这又是印证了好多年前的：大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼的故事了！
这个世界上，没有成功的企业，只有时代的企业；没有成功的个人，只有顺应大势的个人！积极融入，顺势而为！
从你日常的工作中抬起头来，看一看认真的感受一下时代的变化，感受行业的变化，感受竞争的变化，看一看别人都在干什么，看一看自己和人家的差距，是之前的百米还是万里了？
不过，亲爱的你，其实也不必怕，世界上少有不变的就是变化本身，与其去纠结、焦虑，不如主动热情的拥抱它，感受它！
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