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中国的房地产周而复始的冷热涨跌，看似毫无征兆，却又冥冥之中遵循着很多我们一眼看不到的逻辑。
涨多了就要跌？
中国地产圈里有个不算特别广泛的共识：不听金融财经专家讲房地产。
因为，中国房地产这20年来，不少金融大牛、财经专家、股市大咖以财经金融的角度来判断中国的房地产市场，各种专业词汇、理论、套路轮番上阵来证明楼市泡沫，*终都是被稳涨的房价啪啪打脸。
中国房价涨跌真相
纵观这20多年，中国商品房时代，房价翻了数倍。
虽说涨远多于跌，但也阶段性的下跌。
这一系列的上下波动，按照真正房地产从业人员的认知，可以把他分成三个层级的原因。
*个是表面原因：
1 、供地不足
绝大多数市场分析预判，都会将土地供应作为研判的重要依据，预供应的土地和实际供应的土地差额大，实际供应的土地与市场存货的消化速度不成正比，的确会影响到房价。
2、 供需关系
土地供应挂钩的是供需，但不等同于供需。客户的需求和市场的库存不成正比才会真正产生影响，比如西安的抢人，大量的人口*，导致的供需不均衡。
3 、炒作
开发商捂盘惜售，借助媒体、自媒体、中介联合炒作，雇人排队等等手段哄抬房价等等。
4、 限购限贷
非户籍人口无社保个税不能购买，二套*比例大幅上调，三套拒贷等等限购限贷政策，以及放开限购，涨跌利率，等等也的确会影响到房价涨跌。
5 、开发商缺钱
因为去化速度问题，开发商着急回款之类的原因也是降价的原因之一。
再说里子原因：
纵观这些年，股市的凄惨连带基金的凄惨，无论是期货、P2P、数字货币还是实体经济，几乎绝大多数行业都是赚少赔多。中国的资金特别是窝在民众手里的资金，已经到了没有可去之处的阶段。资本都是贪婪的，人们理所应当，毫无意外的会选择，房地产这个无论怎么被看空，都在飞速上行的投资方向。把钱沉在这庞大的池子里。
涨也好，跌也好，其实都是心理预期。
当这么多年中国房地产用事实证明了，所有的投资方向都没有房地产稳健的时候，当房地产用一波又一波上涨，用涨到普通民众高攀不起的时候，人心已经崩溃了，已经怕了。房价永远涨是绝大多数人给自己的心理暗示。
而之所以降，只不过是前边讲的那一切的外部因素重合刺激，引起的波澜而已。
恰恰好，中国人的心态就是追涨杀跌，不愿意站在高位站岗而已。
但其幕后，还有*深层的原因：
就是那只无形的手，在不断的操控着前边我们所有能看到的表的和里的原因。
大中国背景下的涨跌，政治因素比你我想象中的都大。
什么样的房子不抗跌？
我们去深究会发现，不论是近郊还是市区城区、一线还是三线，跌的盘都会有一个相同的特点。
至于什么特点，请允许先卖个关子。
房地产行业给人*的印象是什么？在民众眼中，九成是暴利！
关注房地产行业的，大多数人都会经常看到各种房企的年报、业绩之类的新闻。
不知道有多少人关注过房企的净利润？
我们以万科为例：
万科 A 披露 2018 上半年财务报告。报告期内，实现营业收入 1059.7 亿元，同比增长 51.8%；实现归属于上市公司股东的净利润 91.2 亿元，同比增长 24.9%；每股基本盈利 0.83 元，同比增长 24.9%；全面摊薄的净资产收益率为 6.76%，较 2017 年同期增加 0.28 个百分点。
下跌要跌多少，跌多久？
上一部分我们讲到了开发商的利润率。
我们再换个角度来看，房子*基本的成本主要就是建安成本+土地成本+税费+销售成本+开发商利润。
我们把销售成本和开发商利润摘掉，剩下的就是主要成本了。再拿掉建安成本1000元-5000元不等，钱去了哪儿就一目了然了。
所以，房子*的受益方人会让房子跌么？
会！会让开发商把他的利润吐出来。
会跌很多么？
不会，除了那一部分外剩下的部分，就不用想了。
换句话说，房价下跌，能跌的空间仅仅是在某个情况下暴涨上去的额外利润+原本核算出来的正常利润。
低于这个空间，不可能！
除非交付降标、除非新拿了成本更低的土地。
这个也是为什么，2018年以来，有上千宗土地流拍的核心原因。
会跌多久？
很简单，还是那句话：政治让他跌多久他就跌多久，但显然不会太久。只有一个很简单的理由，这是太多太多地方财政的来源，也是中国城快速推进镇化的*可靠工具。
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