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已近年尾的时段，枣庄吉屋网就今明两年的房地产市场做了详细分析，数据干货信息比较多，希望大家耐心的看下去，相信对大家有益无弊！
01
*部分
❖ 2018中国房地产市场形势总结
2018年，房地产政策调控面临的宏观经济环境更加复杂。在金融财政政策定向“宽松”的同时，房地产调控政策仍然“从紧”。地方延续2016、2017年因城施策的调控风格，在需求端继续深化调控的同时，更加注重强化市场监管，坚决遏制投机炒房，保障合理住房需求。在供给端则发力住房供给结构调整，大力发展住房租赁市场、共有产权住房等保障性安居住房，增加有效供给比重。
我们也要清醒认识到，支撑市场趋于冷静的情绪基础仍不完全牢固，稳定市场预期的效应正在不断强化。由此，当前房地产调控政策在未来一段时间内保持稳定的概率较大，很难出现轻易转向。基于短期调控政策取得的时间窗口，各地政府正在加快改善供求结构，特别是扩大有效供给、提升各层次需求的保障水平，为中长期市场供求走向平衡积累基础。在2019年，面对复杂的调控环境仍然是企业的常态，特别是因为棚改调整、供给放大带来的影响，三四线城市的市场难度会进一步加大，需要企业未雨绸缪。
图：2011年5月至2018年11月百城住宅均价及环比变化
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
今年以来，百城均价各季度累计涨幅较去年同期均收窄，整体价格趋于稳定。从各级城市来看，2018年1-11月各线城市累计涨幅较去年同期均收窄，其中三线城市累计涨幅回落*明显。房价上涨预期的转变，是本轮市场调整开启的关键标志。
在当前政策稳定的前提下，2019年房价有望进一步趋稳，部分之前涨幅过大的城市房价将延续调整态势，特别是热点城市的二手房价会率先出现变化；而三四线城市房价上行动力也会明显趋弱，部分无人口产业支撑的三四线城市更会进入下一轮的市场蹉跎期。我们认为，正常的价格调整，有助于市场更长远的健康发展。对于开发企业来说，积极营销、合理定价，才是提前适应价格变化周期的不二法则。
图：2011-2018年11月全国300个城市住宅和商办用地推出面积
注：如无特殊说明，土地面积指规划建筑面积；所有土地数据来自公开招拍挂市场
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
各类用地推出量继续增长，住宅用地成交面积增幅显著。2018年1-11月，政府延续加速推地模式，住宅、商办用地推出面积继续增长，其中住宅用地增幅较为显著。截至11月，全国300城共推出各类用地21.2亿平方米，总面积超过2017年全年，同比增长25.6%，增幅较2017年扩大了13.7个百分点。成交方面，各类土地成交面积持续回升。1-11月300城各类用地共成交17.0亿平方米，同比增长18.2%，其中，住宅用地成交7.9亿平方米，同比增长14.5%。其中三四线城市宅地成交面积同比增幅*，部分三四线城市应注意防范库存去化风险。
图：2011-2018年11月全国300个城市住宅和商办用地成交楼面价及平均溢价率
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
住宅用地成交楼面价同比持续下跌，溢价率回落。2018年1-11月，全国300个城市各类用地成交楼面价为2151元/平方米，同比下跌10.0%。其中，住宅用地成交楼面价为3781元/平方米，同比下跌8.4%；商办用地为2338元/平方米，与去年同期基本持平。溢价率方面，2018年1-11月，全国300个城市各类用地平均溢价率为14.2%，较去年同期下降16.4个百分点。其中，住宅用地平均溢价率为16.1%，较去年同期下降19.5个百分点。商办用地平均溢价率为7.2%，较去年同期下降6.7个百分点。
图：2010年至2018年11月全国300个城市住宅用地流拍总规划建筑面积
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
2018年以来，土地流拍数量明显增加，流拍宗数占总推出宗数的比重达到峰值。2018年1-11月，全国300个城市共流拍700宗住宅用地，总规划建筑面积为8534万平方米，约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的2.9倍。从占比来看，流拍宗数占总推出宗数的比重为7.8%，为2010年以来的*值。
土地市场在2018年下半年以来明显降温，房企面对当下各地较高的地价愈发慎重，更多的企业开始观望和等待，等待更合理的价格和投资时机。这种等待或将在2019年看到效果，一旦土地市场特别是地价调整到位，更多的大企业乃至更多的国企将基于较好的资金实力再次加快拓展。而对于过去两年多拿的高价项目来说，高昂的地价成本及其资本化利息，将成为其面对未来市场竞争*的劣势，风险正在增大。
02
第二部分
❖ 2019年中国房地产市场趋势展望
宏观经济方面，展望2019年，中美贸易争端短时间缓和，但长期走向不明确，将进一步影响未来经济形势走向。若中美两国达成进一步协议，对外贸易压力将有所缓和，有助于经济运行保持平稳，货币政策将继续维持稳健中性；否则，经济数据的走弱或要求货币政策有进一步的调整。同时鉴于M1、M2同比增速持续放缓走势，明年将更加注重疏通货币政策传导机制以保证流动性传导至实体经济。
政策方面，在房地产市场保持稳定运行的前提下，各项调控政策仍将以稳为主，同时也将更加强调因城施策、理性施策和结构优化。需求端各项限制性调控政策将继续推进，同时优化部分行政性调控方式，使整体的政策组合更加合理，更有利于市场平稳运行。中长期逐步向综合施策转变，形成包括金融、土地、财税、住房保障、市场管理等在内的一揽子政策工具，保持政策稳定性、合理性、长效性。
根据“中国房地产中长期发展动态模型”，结合国内外经济研究机构对2019年经济环境的预测，参照近期宏观政策走向及重要会议精神，对2019年房地产市场提出如下假设：
假设1：宏观经济平稳发展（GDP增长6.4%）；
假设2：城镇化稳步推进（城镇化率提升至60.5%）；
假设3：货币政策稳健（M2增速提升至8.5%），但房地产行业信贷融资仍定向收紧（房企到位资金增速1.5%）；
假设4：继续因城施策，坚定调控目标不放松，楼市环境继续严控。
在满足假设条件、不发生超预期事件的前提下，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2019年全国房地产市场将呈现“市场规模高位回落，价格稳字当头，新开工、投资中低速增长”的特点。
综合来看，2019年全国房地产市场整体运行承压。需求端，调控政策进一步稳固预期，商品房销售面积将高位回落，但得益于城镇化支撑，全年降幅有限，预计在5.0%~7.0%之间；三四线市场需求支撑基础相对薄弱，销售面积下行压力较大。供应端，一方面，受限于销售规模的下行调整，房企开工积极性将明显减退，同时销售回款降速也将制约房企投资热情；另一方面，近两年形成的高规模土储将对新开工形成有力支撑，保障新开工规模继续增长，同时也会为投资额增长奠定基础。预计2019年新开工、投资均保持中低速增长，新开工的增幅维持在4.6%~6.6%之间，投资增速在3.7%~5.7%左右。价格方面，随着价格稳定预期进一步巩固，商品房价格将稳字当头，不排除微幅下跌的可能，但降幅将控制在2.5%以内。
(1) 企业策略：聚焦主流市场精准布局，做好产品，积极营销实现稳健发展
➤ 合理控制投资节奏，强化风险管控和市场布局
踩准行业周期，精准进行市场布局。一方面，从城市发展的小周期来看，中西部二线城市此轮繁荣行情启动较晚，同时各项政策利好助推城市价值不断提升。
另一方面，从城市发展进程来看，五大城市群无论是经济发展规模还是房地产市场成熟度都位居全国前列，随着北京、上海等核心城市进入外溢辐射阶段，周边城市发展潜力不断释放。长期来看，城市群核心城市及其周边的三四线城市仍将为企业带来较大的发展空间。
➤ 紧跟市场供求变化调整产品结构，不断升级产品线
适应新变化，打造契合市场发展和居民需求的主流产品。
在此情形下，居民购房将愈加理性，未来能够满足居民自住需求、具有高性价比及强产品力的刚需和改善类产品仍为市场主流。对于开发企业来说，无论是借助科技从硬件方面升级产品线，还是加大产品软性服务，均将成为一种常态。此外，智能、绿色和科技类住宅产品符合时代发展趋势和居住理念，逐渐成为住宅产品升级的主要趋势。
➤ 踩准市场节奏精准推盘、灵活定价，创新营销渠道实现快速销售去化
整合各类资源、通过积极、灵活的营销策略推动项目去化。特别是在行业政策效应持续发酵、市场预期渐趋低迷时，企业更应紧跟不同城市政策和市场变化节点，随行就市调整推盘与价格策略，积极扩大市场份额。与此同时，互联网和新媒体等多元化的营销渠道也有助于企业提升营销效能。
一直以来，行业*企业得益于精准的市场布局、灵活的经营决策以及优良的资金和土地储备情况，销售业绩保持快速增长。当房地产企业规模化发展到一定程度时，不可避免的会面临着市场调整带来的业绩增速放缓问题。但是每一轮市场下行周期在给企业销售带来压力的同时，也是大型房企抢占市场份额、壮大综合实力的好时机。对于多数企业来说，未来仍需准确把握市场周期走势，做对投资、做精产品、做好营销，不断培育内在增长动能，提升企业运营能力，以更好更灵活的发展策略应对行业变局。
来源：中国指数研究院 CIA
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