滕州房价赚不赚钱，看这一个指标就够了！

来源：吉屋网小编房老吉 2018.07.02 发布时间：2018-07-02 10:10:32

滕州房价巴菲特在给股东的信中曾说，如果非要让他用一个指标进行选股，他就会选择净资产*率ROE。在他看来，ROE能常年持续稳定在15%以上的公司，都是好公司，可以考虑买入。

在房企每年发布的财报中，ROE是每年企业经营状况的重要参考指标。分析师们分析房企ROE指标历年的变化和规律，以及当年ROE数字的详细由来，评估该房企上年的盈利能力和未来发展潜力，并作出是否买入的决定。

ROE除了作为股票未来走势的重要参考，在明源君看来，它对房企还有更深层次的意义：从销售利润、资金周转和杠杆率角度考量房企的核心竞争力，并为房企该从哪些方面取得利润、提升估值找到通道。

ROE能够对企业盈利能力和估值

起到正面影响?

一个指数的参考意义，既在于它的来龙，也在于它的去脉。探寻ROE为何能够成为企业经营状况的重要指标，首先要从它的来源谈起。

一、影响ROE（净资产*率）的三个维度

ROE是什么？简单说来，它是净资产*率(Rate of Return on Common Stockholders’ Equity)的代称，是公司税后利润除以净资产得到的百分比率。

▲图：杜邦分析法对ROE的拆解

根据杜邦分析法，ROE*终可以被拆分成ROE=销售净利率*总资产周转率*权益乘数，其中销售净利率代表公司赚钱能力，总资产周转率代表公司资产运用的效率，权益乘数反映公司负债程度的高低。它用以衡量公司运用自有资本的效率，代表着公司赚钱的能力，与单一财务指标相比，也更能反应公司基本面的情况。

二、为什么ROE能够成为评估企业盈利能力、反应公司基本面的重要指标？

其一，ROE的增长的核心动力在于企业盈利能力。

作为利润/资产的结果，ROE的增长分为两种情况：利润增长或净资产下降。其中利润的增长不仅决定了ROE数值的高低，更决定了ROE的质量。长期不断的盈利，能够支持ROE在长时间内水平的稳定。

长期维持稳定的ROE，需要公司在资产管理、运营水平上持续提升。从ROE增长的数学角度去分析，净利润的增加会增加公司净资产，要保持相同的ROE，在杠杆和周转速度不改变的情况下，就需要获得更多净利润。如果未来净利润的增速要小于净资产的增速，ROE就会下降，说明公司并没有做到有效运用增加的资源，相应地，公司经营效益也会下降。

但ROE也不会无限扩大。因为高增长领域势必涌入大量资本，拉低单个公司的利润率，因此在实践中，ROE一般不会存在长期高于30%的情况，对于大部分公司来说，长期ROE处于10%-30%区间，都算合理。

不同性质企业ROE表现特征也不同。我国上市房企，在过去一段时间中，ROE一直偏高，一是因为过去房地产市场发展较迅速，企业盈利空间较大，二是房地产需要大量周转资金，房企普遍善于运用财务杠杆来提高净利润，让ROE这一关系到利润和净资产比率的数据有了较大的提升空间。

万科上市多年来，ROE一直保持在15%左右，它的利润相对应也在稳步增长。

▲万科1992-2014年财报数据统计

▲万科ROE与其他房企的对比来源：国泰君安

其二，ROE也是房企估值的增长动力。

除阶段、政策环境、盈利水平等外部影响因素外，企业的估值水平也与公司合理价值的预期有关。直接说来，就是ROE与企业估值呈现正相关。

据中信建投研究分析，估值一般参考PE（市盈率）值，而PE核心就应为企业合理价值/当前利润水平。企业价值预期来源于企业未来现金流或者是*者分红的折现，其中分红或者现金流又与企业当前利润水平相关，因此企业PE可以简化为公司折现率与长期增长水平的函数。其中长期增长水平又与公司留存资本以及ROE相关，因此企业估值与折现率、分红率和ROE三者存在数值关系。

折现率是*者对企业要求的必要*，分红率是企业对*者的*，ROE则表征企业的盈利能力和运营效率。在分红率和*必要*不变的情况下，房企的估值水平就变成了ROE的相关函数。具体关系如下方函数所示：

▲行业盈利能力改善，房企估值水平上升，而行业盈利能力下滑，房企的估值受损。滕州买房

ROE影响房企估值

核心原因在于房地产盈利模式的嬗变?

ROE这个指数得到分析机构的认可，背后一方面是房企经营水平的提高，但更主要的还是房地产开发和盈利模式的转变。ROE指数的高低，也就能成为衡量房企是否适应盈利模式转变、是否具有可持续发展能力的指标了。

一、环境变化让ROE取代NAV成为房企估值的新趋向。

说到ROE对房企评估的影响，则要先了解NAV指数。

NAV，即对企业当前有形资产进行估值，在过去很长一短时间内，它都被运用到了房企价值评估的模型当中。房企储备的土地多少，很大程度上决定了房企的估值该是多少——这也能说明NAV的明显缺点：注重对企业当前有形资产的度量，而不考虑房企品牌、管理能力和经营模式之间的差异。这样的评估体系下，房企被当作若干地产项目的集合，而非具有持续经营能力的上市公司，房企本身扩大估值，也只能走“储备土地——做大市值——融资——再储备土地”的循环，依靠土地增值赚取*。

近年来政策转向，住建部门要求住宅用地的建设要平稳有序，同时还控制地块出让价和一手房售价。处于市场快速整合期的房企们，过去依靠土地价值重估的盈利模式不再，NAV也就失去了评估和发展的土壤。

▲房企估值体系需以ROE为核心进行重塑来源：长江证券

在此大背景下，运用杜邦分析，分别反应房企经营能力、融资能力和运用能力的ROE被运用到估值的测量中，也就不足为奇了。下图为经过杜邦分析法，35家房企ROE拆解后得出的评估结果。各个房企取得数据以及各项乘数的影响情况，一目了然。

▲2016年国内35家房企ROE及杜邦分析来源：长江证券

二、市场整合周期内，ROE会让强者愈强，弱者更弱。

经过对政策和房地产市场变化规律的梳理研究，我们发现，在政策监管力度较大的2010、2012和2014年，房地产市场均呈现出了龙头公司集中度提升快、市场整合趋势明显的特点。

更有直观数据显示，在房企调控指令密集出台的2017年，30强的地产公司已经占据了50%的市场份额，50强瓜分了7成的市场。因此，有理由相信，在政策未见放松的当下，整个房地产市场还将进一步向头部集中。

高ROE房企在这一场不断整合的变化中优势明显：他们首先提升了杠杆率，让利润更高，获得更加充足的弹药；在各房企的杠杆普遍抬高之后，又加快了周转的速度，帮助整个行业的盈利水平进一步提升；现在，高ROE房企又通过品牌效应和管理水平的差异，在竞争中占的有利位置；而一直以来贯穿其中的，则是高ROE和健康的财务数据带来更低的融资成本……多项因素共同作用下，龙头房企在快速整合的阶段，优势将越来越明显。

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