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滕州房价，提起来“置业顾问”，我们名列前茅反应就是提成拿的高，一套房能拿走几万，其实现实是什么？20%的精英创造了80%的业绩，也就是说80%的佣金被这20%的人拿走了，其余的呢？依然在成为优秀置业顾问的路上前进。
再加上现在国家政策频出，一二线城市撇开不说，部分三四线城市都已经被纳入到了限购、限售的范围，这两个政策一出，就直接把一部分具有购买能力的投资客拒之门外，再加上限价，摇号······，部分开发商干脆进行“捂盘”，这些政策控制了楼市，也控制了置业顾问的“钱袋子”，怎么破呢？大环境改善不了，提高自身还是可以的。
一、苦练基本功，才能有安身立命的机会
不管时代再怎么发展，营销方式再怎么变换，置业顾问的基本工作就三个：带客、待客、逼单。无论斗转星移，置业顾问*主要的事情就这三个，做好这三个基本功，就具备了做一名一等的置业顾问的基础。
1、带客
房地产的黄金时代已经过去，白银时代也已经走到了中程。坐销已经成为传说，置业顾问还是自己老老实实的去拓客吧。其实跟整个楼盘做拓客的模式很相似。
客户定位
首先要知道自己项目的客户到底是哪一个阶层，对于三四线城市而言，购房者组成相对比较简单。行政单位、事业单位、银行工作者、返乡置业者、乡镇客等。根据自己能力所及，找其中一两个客户群，进行核心突破。
制定拓客方式
三四线城市*常见的拓客方式就是派单，宣传单上一定要盖戳自己的姓名电话；陌拜，可以网上搜索信息，提前预约，也可以直接登门拜访，脸皮要厚。总之，就是要走出去，用多种拓客方式把客户带回售楼处。
2、待客
客户引进来了，还要留住，这时候就要发挥置业顾问“嘴皮”的功力，把客户留下来。
抓痛点
一般的置业顾问在接到客户之后，流程基本是讲沙盘，讲区域，讲产品，看样板间、看户型、算价格······如此而已。这种按部就班的模式不错，在地产市场大好的情况下，是能够轻松卖出房的，但是在市场不好得情况下呢？
这时候你要做的是发挥你的专业能力，给客户建议。站在他的立场上，为他买房子提供专业的参考，要知道客户的核心需求是什么，然后把产品结合客户需求核心讲解，让客户明白你的产品是“*适合他的”。
输买点
卖点对于楼盘来讲很重要，但是置业顾问不是来了客户之后，就要一股脑的把自己项目的所有卖点全都倾倒出去，较后导致客户听完之后，感觉整个项目没什么特色，可能就放弃了。另外遇到刁钻的客户还专门喜欢和你唱反调，找缺点，你解释，他找更多的理由和你争辩，结果，要么是客户赢了，抓住你们的楼盘的弱点；要么是，你赢了，客户心里不高兴，不买了。
所以在接待客户时，要从客户关心的卖点入手，比如，有的客户关心地段，有的关心户型，不同客户，关心的买点不一样，抓住买点，说到客户心坎上，反而容易一击即中。
如何说到客户心坎上呢？要知道，客户买的不是特征，而是好处，比如有个篮球场，不是告诉客户有篮球场就行了，而是要告诉客户，在这里他孩子可以锻炼身体、培养团队协作能力、结交成长好伙伴，从篮球场上升到健康、团队精神、友谊的高度，这就是好处。
3、逼单
置业顾问的钱袋子跟“逼单”有莫大的关系，毕竟这个行业大部分还是以“结果”为导向的。所以前面又是带客，又是待客，较后没有成交，都算是白忙活。
约客户同一时间到场，集中接待法
把客户都约到同一时间到场，一方面是给案场增加销售的氛围，另一方面也能给客户一定的压迫感（这个项目好，那么多人都来买呢······）。能在一定程度上促进客户成交。
用优惠进行诱惑
优惠逼定法是*常见的逼定方法，但是也讲究技巧，首先，不要把优惠一次放完，但*多也不超过三次，名列前茅次可以自己给，第2次，要增加门槛，说需要打报告申请或联系请示领导，如果还不成交，较好能让领导亲自出面，让客户看到，确实已经是较大优惠了，客户要买的不是便宜多少，而是便宜的感觉。此外，还有用优惠截止日期进行较后通牒，比如过了今天这个优惠活动就结束了。
找同事打配合站
有时候，客户迟迟不下单，就需要自己同事来帮一下忙。场内可以直接播报已经认购的房号，或者是把自己客户与同事客户安排在邻桌，用同一套房进行逼定；又或者是让同事过来直接告知几号楼几单元不要进行推荐了，已经卖出去了等，都能够给客户造成一定的紧迫感，促进成交。
问题逼定法
客户不肯成交总会找各种各样的问题，要摸清客户的提出问题的动机，比如有的客户挑房子的各种小毛病，潜在动机是要争取更多优惠，清楚了动机就好解决了。
二、不仅懂，而且要通
作为一名“牛气”的置业顾问，除了售房的基础知识要懂之外，还要通大市场，懂心理，要做到文能写段子，武能从心理上打败购房者。
1、大市场下的各种政策会解读
现在房地产市场，各种调控政策不断。这个政策大则直接震惊整个地产圈，比如：限购、限售、限价等，小则能左右一个区域市场。并且在国内房地产市场，政策调控占相当大的份额。所以置业顾问一定要有通读各种政策的能力。包含国家政策、区域政策，还有各种银行降准降息等金融行业政策，客户购房时也越来越关注政策的影响，所以有些楼盘每天早上名列前茅件事就是组织置业顾问学习*新政策。
2、要懂一点心理学
销售是一门学问，在很大程度上是一门心理学上的学问。你的“攻心术”成功了，客户高兴的掏钱买了房，你也高兴的得到一份业绩。所以置业顾问要懂一些心理学，什么社会心理学、博弈论、行为经济学等，都要会，碰上不同的客户运用不同的心理战术，动之以情，晓之以理，懂心理学的置业顾问才是*棒的。
3、文能写段子，用才华吃饭
好的置业顾问不只是在案场会讲，在自己的社交媒体也要会说。现在案场留置业顾问的联系方式，除了电话之外，*多的应该就是微信了。加上了微信，你就可以在自己朋友圈里面做“神推”了。看自己朋友圈里面置业顾问发的置业段子，简直可以秒杀文案策划。如果自己实在写不出来，那就复制模仿吧。
置业顾问的学问很大，并且时代在发展，在练扎实基本功的同时，还要与时俱进的学习新技能，毕竟技不压身，能力强的置业顾问到哪儿都抢手呢。
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